정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 부동산 보유세 체계 정상화를 위한 종합부동산세 개편안이 담겼습니다.
이번 개편의 핵심은 단순한 세율 조정이 아니라 기본공제 기준 변경, 공정시장가액비율 단계적 인상, 거주 여부에 따른 차등 적용입니다.
특히 실거주 1주택자는 세 부담을 일부 완화하는 반면, 다주택자와 고가주택 보유자는 과세가 강화되는 구조로 바뀌었습니다.
1️⃣ 1세대 1주택자 기본공제 확대
가장 큰 변화는 거주 여부에 따라 기본공제 금액이 달라진다는 점입니다.
1) 현행
- 1세대 1주택 : 12억 원
- 그 외 개인 : 9억 원
2) 개정안
- 실거주 1주택자 : 14억 원
- 비거주 1주택자 : 9억 원
- 다주택자 : 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 공시가격 ÷ 전체 주택 공시가격 합계액)
즉, 실거주자는 공제금액이 확대되는 반면 비거주자와 다주택자는 과세 방식이 보다 세분화됩니다.
| 구분 | 현행 | 개정 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억 | 14억 |
| 비거주 1주택 | 12억 | 9억 |
| 다주택자 | 9억 | 새로운 산식 적용 |
2️⃣ 공정시장가액비율 인상
종부세는 공시가격에서 기본공제를 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.
정부는 현재 60~100% 범위를 70% 이상으로 조정하고, 주택 유형별로 단계적으로 상향하기로 했습니다.
1) 변경 내용
- 현행 60%
- 2027년 70%
- 일부 대상은 2028년 이후 80%까지 단계적 인상
즉, 동일한 공시가격이라도 과세표준이 증가해 종부세 부담이 커질 수 있습니다.
3️⃣ 다주택자는 세 부담이 확대
정부는 다주택자에 대한 과세 형평성을 강화하기 위해 공정시장가액비율을 단계적으로 높일 예정입니다.
특히 아래의 2가지 보유자에게는 일반 1주택자보다 높은 비율이 적용됩니다.
- 3주택 이상 보유자
- 조정대상지역 주택 보유자
이는 투기 목적의 주택 보유를 줄이고 실수요 중심 시장을 만들기 위한 정책으로 볼 수 있습니다.
4️⃣ 실거주자는 어떤 혜택을 받을까?
실거주 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.
공시가격이 공제금액 이하라면 종부세 부담이 줄거나 과세 대상에서 제외될 가능성이 있습니다.
반면 거주하지 않는 1주택자는 기존보다 공제금액이 낮아져 세 부담이 증가할 수 있습니다.
5️⃣ 종부세 계산 방식은 어떻게 달라질까?
종부세 과세표준은 다음과 같이 계산됩니다.
과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율
이번 개편에서는 이 공식 자체는 유지되지만, 아래의 두 요소가 함께 변경되므로 실제 세 부담은 보유 형태에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
- 기본공제 금액
- 공정시장가액비율
6️⃣ 2026 종부세 개편 변경사항 요약
| 항목 | 현행 | 개정 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 공제 | 12억 | 14억 |
| 비거주 1주택 공제 | 12억 | 9억 |
| 다주택 공제 | 9억 | 산식 적용 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% → 최대 80% |
| 시행 | – | 2027년 1월 1일부터 |
▶️ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 모든 1주택자가 공제를 14억 원까지 받을 수 있나요?
아닙니다. 실거주 1주택자에게만 14억 원 공제가 적용되며, 비거주 1주택자는 9억 원 공제가 적용됩니다.
Q. 다주택자는 어떤 점이 가장 크게 달라지나요?
기본공제 방식이 새롭게 변경되고, 공정시장가액비율도 단계적으로 인상되어 세 부담이 커질 수 있습니다.
Q. 언제부터 적용되나요?
정부안 기준으로 2027년 1월 1일부터 적용될 예정입니다.
이번 종부세 개편은 실거주자 보호와 다주택자 과세 강화라는 방향이 분명하게 드러난 개편입니다.
실거주 1주택자는 공제 확대를 통해 부담을 완화하는 반면, 다주택자와 비거주자는 공제 축소와 공정시장가액비율 인상으로 세 부담이 늘어날 가능성이 있습니다. 따라서 주택 보유 형태와 거주 여부에 따라 세금이 크게 달라질 수 있으므로 개정 내용을 미리 확인해 두는 것이 중요합니다.
☑️ 함께 보면 좋을 글들
중동 건설 관련주 BEST 4 | 핵심 수혜주까지 총정리
SMR 관련주 BEST 5 | 전망부터 기업별 사업 강점까지 총정리
데이터센터 관련 산업 BEST 4 | 기술 특징 트렌트 총정리